太原刑事律师

　　开发商无法办理房产证，我该怎么办?

　　在房地产开发及销售的过程当中，因各种各样的原因，最初开发项目的报批主体与最后的项目销售主体可能不一致，这涉及到开发项目的转让问题，同时在商品房销售过程当中买受人的主体也可能存在变更，这些问题，涉及到《》当中的合同的变更与转让问题，合同的变更与转让法律是允许的，但必须按法律规定的内容做变更或转让，这样变更或转让才是合法的，否则不受法律保护，转让各方的利益可能得不到很好的保证。怎样在房地产的转让过程当中保护转让方、受让方及第三方的利益呢?

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　　下面律师从一个亲自办理的案例做一简要介绍。

案情简介：

　　2000年11月22日王某某与YH房地产开发有限责任公司第三分公司(以下简称YH三公司)签订《北京市XX花园售房协议》约定，王某某购买YH三公司开发的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用银行抵押贷款，20%的房款由YH三公司代为支付，王某某应在6个月之内将YH三公司代垫的首付款交付给YH三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月给付12218元。

　　在入住时，因房屋质量存在问题，王某某一直要求YH三公司维修，但YH三公司一直未修，王某某遂拒支付该公司垫付的首付款。至2004年，王某某借银行80﹪的抵押贷款部分已还清。 2001年YH三公司将该房地产项目转让给北京三J房地产开发公司(以下简称三J公司)，但两公司之间的转让YH三公司未通知王某某。转让后，三J公司一直没有要求王某某支付该款项，但2004年4月8日三J公司以买卖合同主体身分提起诉讼，要求王某某支付YH公司为王某某代垫的首付款。一审法院审理后，认为现在房屋的登记人是三J公司，据此认为王某某应支付这笔首付款，支持了三J公司的诉讼请求。王某某不服一审判决，提起上诉，二审法院做出维持原判的判决。 律师认为，这是一个错误的判决。对这个具体的个案，律师认为，三J公司不能取得YH三公司与王某某之间的债权，因此无权要求王某某归还王某某欠YH三公司的首付款。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

　　本案中，YH三公司将该房地产项目转让时应当通知王某某，但YH三公司并未通知王某某，因此该转让对王某某不发生效力，也就是说，无论YH三公司将该项目转让给谁，王某某对YH三公司的债权债务不受影响，仍然承担对YH三公司的债权债务，王某某对YH三公司的债权债务不能同时转让给项目的受让人即本案中的三J公司。 该项目转让时如何办理手续三J公司才能取得债务人的债权呢?按目前的法律规定，律师认为，三J公司必须做如下工作：一是应该与YH三公司签订项目转让合同，这个合同是必须要有的。

　　《城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。而且，房地产转让，一定要办好登记备案手续。《城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。《城市房地产管理法》第五章第六十条规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者开发土地权证书。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。从上述的法律规定来看，三J公司在取得该项目时，一定要经过变更登记，该登记可证明其财产的来源及合法性，证明谁是财产的转让人与受让人。

　　根据《合同法》第八十七条的规定，法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的，依照其规定，《城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》都要求YH三公司转让权利义务要办理批准、登记手续，如果YH三公司与三J公司的转让没有办理批准、登记手续费，那么该转让行为是违法的，其转让债权债务的行为不生效。王某某仍对YH三公司存在债权债务关系。

问：

　　我想在市里买套房子,经中介机构推荐,与某房地产开发公司进行了接触,该公司在一邻街地域开发了两栋商品楼,虽说没有形成社区规模,但处在闹市区,交通便利,价格不高,户型设计也可以。我很满意,就与商品房开发公司签订了《商品房预售合同》,约定交房日期为2000年10月8日,办理房产权证期限为交房之日起三个月,如不能办理产权证，买受人可以退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将房款退回,并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失;买受人不退房的,出卖人按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。

　　房地产开发公司依约交付了房屋,并收取了近万元的“办证费用”,然而至今,房产证仍没有办理下来。我数十次找到房地产开发公司,开发公司一直坚称:正在办理之中,让消费者不要着急。我向律师进行咨询,经律师调查后得知,在我买楼前,该处土地的使用权已被房地产开发公司抵押给银行,开发商收取了预售款后,贷款却尚未还清,这是办不了房产证的根本原因。这时我才想起,签合同时,售楼小姐给我看的是土地使用权证的复印件。显然,房地产公司在提供复印的土地使用权证时,隐瞒了已将该处土地的使用权抵押给银行的事实。现在我如果提出退房,根据合同规定只能得到200元的赔偿;不退房,住着没房产证的房子,我感觉被骗。请问律师我该怎么办?