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购房阴阳合同:省钱背后有风险

来源:太原刑事律师 网址:http://www.lawtyxs.com/ 时间:2016-11-15 11:11:03

  这两天,在北京工作了3年多的李女士以160多万元的总价买下了一套二手房。虽然价格不低,但令她感到满意的是,根据中介建议,她和卖房人签了阴阳合同,“税费一共省了近10万元呢”。  阴阳合同又称黑白合同,是指在一笔二手房交易中双方签署两套合同,一套阴合同用于实际执行,另一套阳合同用于向房管、税务部门备案。其中,阴合同上的价格是市场价,而阳合同上的价格往往比市场价低不少,从而达到避税的目的。  图为购房者关注二手房源信息  阴阳合同真那么神奇吗?背后是否存在法律风险和危害?记者进行了调查。  避税已是公开的秘密  10月下旬的一天,在北京金融街附近一家房屋中介公司的门店里,经纪人小孙向记者介绍:“有一套88平米的房子,每平米4万3千元左右,现在就可以看房。”  “如果买下来,税收上是否可以避一些?”记者问。  “可以的,我们可以帮忙按照每平米1万元的政府指导价报税,总的算下来能省十几万。”  “是在上交税务部门的合同上写售价每平米1万元吗?”  “对啊,我们另外再签一份实际销售价合同。”  “这样会不会出问题?”  “不会的,我们常常这么做,从来没出过问题。”小孙很有信心。  记者又走访了北京西单、崇文门、朝阳门等区域多家房屋中介公司的门店,几家店均表示,签阴阳合同已经成为公开的秘密,绝大部分买房人都会以此来避税。  朝阳门附近一家门店的店长告诉记者,买一套二手房,买房人要与卖房人、中介公司签订存量房买卖合同、居间中保合同、过户按揭代理合同和授权委托书这四份协议。阴阳合同的猫腻就藏在存量房买卖合同中。  为了解释清楚,该店长向记者出示了两份已经签好的北京市存量房买卖合同,其中一份有封皮且有交易编号,已经通过了房屋土地管理局的审核,上面的价格是政府指导价;另外一份则没有封皮,里面写的价格才是真实的成交价。  按有关规定,买卖二手房要交的税包括契税、印花税、营业税、个人所得税等,其中重头的是营业税。如果卖出的二手房购入还不到5年,卖房人须缴纳买卖差额5.5%的营业税。既然税费主要由卖房人负担,为何买房人会对阴阳合同趋之若鹜?  “签合同之前卖方就说了,所有税费都要我来负担,否则不卖。”李女士道出了其中原委。  李女士的说法得到了不少中介的证实。朝阳门那位店长就表示,虽然理论上主要的税费都由卖房人缴纳,但他们基本都会要求买方承担。消费者已经付出了高额的房价,还要承担数额不少的税费,自然会选择签阴阳合同。  法律风险不容忽视  然而,阴阳合同真像房屋中介说的那样美好吗?专家提醒,阴阳合同属于无效合同,面临很大法律风险。   购房阴阳合同:省钱背后有风险   西南政法大学民商法学院院长、中国法学会民法学研究会副会长赵万一指出,签阴阳合同主要是为了逃避税收或骗取虚假的银行贷款,目的本身就是违法的。根据我国民法通则和合同法的规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”和“以合法形式掩盖非法目的”的合同都是无效合同。  “双方签订的合同只有得到法律确认才能被认定为有效,才能受到法律保护。如果合同效力有瑕疵,那么当事人的权利就处于一种不确定状态,也不会受到法律的严密保护。”赵万一强调。他举例说,如果双方因交易发生诉讼,法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效,那么基于阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销。  中国人民大学法学院副院长王轶表示,签阴阳合同还将面临行政罚款的风险。我国税收征管法明确规定,纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税,由税务机关追缴其税款,并处以5倍以下罚款。  更严重的是,签阴阳合同还有可能被追究刑事责任。按照我国刑法第201条,纳税人偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%,并且偷税数额在1万元以上不满10万元的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金;偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。  除了造成税收流失,阴阳合同还直接导致了市场价格信号失真。今年9月,北京市宣布暂停发布二手房均价这项数据,原因是统计部门的数据和一些中介机构的数据“打架”,引发了公众质疑。北京市统计局新闻发言人坦承,由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂,暂时不能做到对二手房市场的全面调查,所以暂停发布数据。  调控思路需要调整  实际上,为打击阴阳合同,监管部门采取的措施不可谓不严厉。从2009年开始,北京市对二手房交易全面实行网上签约,将银行和房屋土地管理局联网,登记备案的合同和申请贷款的合同只能是同一份合同。这样,如果登记的合同上价格写得低,拿到的银行贷款自然也低,从而挤压了阴阳合同的生存空间。  今年9月1日,深圳市房地产市场监管办法实施,其中规定,房产经纪机构不得为交易当事人规避交易税费或其他非法目的,就同一房产签订阴阳合同提供便利。否则,经纪机构将被罚款5万元,经纪人员罚款2万元。  但本报记者实地采访发现,阴阳合同现象并没有大的改观。一些中介机构甚至还“发明”了两次网签来逃避监管。  所谓两次网签,就是中介机构先帮买房人做一次成交价格高的网签,用来申请贷款;等贷款批下来了,网签撤销,重新做一次价格低的网签,用于交税过户。这样一来,买房人即可多拿贷款,又可以减少税费。  阴阳合同禁而不决,怎样才能根治?王轶告诉记者,单从民法角度看,已有规则足以应对阴阳合同问题。“但如何在交易领域建立限制现金交易、账外交易的机制,确实值得思考。”  北京大学法学院副教授、房地产法研究中心主任楼建波则认为,阴阳合同现象的泛滥,在某种程度上表明楼市监管和调控思路需要调整。“在二手房交易环节对卖方征收营业税、所得税等税负,原本是为了抑制投机。但事实证明,税负可以转嫁到买方身上从而规避掉,预期的调控效果也就打了折扣。只有让税费真正落实到卖方身上,调控才能有效。”

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梁雪香

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